Langkah Hukum Yang Bisa Ditempuh Apabila Membeli Rumah Dari Developer Pajaknya Tidak Disetor Developer Part II

Pajak yang dikenakan saat terjadi transaksi jual beli rumah antara developer/pengembang perumahan dengan pembeli disebut dengan pajak properti.

Properti adalah harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimaksudkan.*)

Pajak Properti terdiri dari :

• Pajak Bumi Dan Bangunan (PBB) Perdesaan Dan Perkotaan

• Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB)

• Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Pajak Pertambahan Nilai adalah pajak yang dikenakan atas :

1. Penyerahan barang kena pajak di dalam daerah pabean yang dilakukan oleh pengusaha
2. Impor barang kena pajak
3. Penyerahan jasa kena pajak di dalam daerah pabean yang dilakukan oleh pengusaha
4. Pemanfaatan barang kena pajak tidak berwujud dari luar daerah pabean di dalam daerah pabean
5. Pemanfaatan jasa kena pajak dari luar daerah pabean di dalam daerah pabean
6. Ekspor barang kena pajak berwujud oleh pengusaha kena pajak
7. Ekspor barang kena pajak tidak berwujud oleh pengusaha kena pajak
8. Ekspor jasa kena pajak oleh pengusaha kena pajak

Yang boleh memungut PPN adalah pengusaha yang telah terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP). PKP adalah pengusaha yang melakukan penyerahan barang kena pajak dan/atau penyerahan jasa kena pajak yang dikenai pajak berdasarkan Undang Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan jasa dan pajak penjualan atas barang mewah.

Tarif PPN adalah 10% (sepuluh persen), sedangkan tarif PPnBM adalah paling rendah 10% (sepuluh persen) dan paling tinggi 20% (dua puluh persen).

Dasar pengenaan PPN adalah dasar yang dipakai untuk menghitung pajak yang terutang, berupa :

1. Harga Jual
2. Penggantian
3. Nilai impor
4. Nilai ekspor
5. Nilai lainnya

Contoh Penghitungan PPN 10%

Si fulan membeli rumah dengan harga Rp. 400.00.000,- (empat ratus juta) ke developer

Dasar Pengenaan Pajak = Rp. 400.000.000,-
PPN 10%                       = 10% X Rp. 400.000.000,- = Rp.   40.000.000,-
jadi si fulan membayar ke developer                          = Rp. 440.000.000,-

Yang wajib menyetor dan melaporkan PPN adalah PKP, dan bukti setor dan lapor tersebut berupa faktur pajak yang harus dibuat pada :

1. Saat penyerahan barang kena pajak (BKP) dan/atau penyerahan jasa kena pajak (JKP)
2. Saat penerimaan pembayaran dalam hal penerimaan pembayaran terjadi sebelum penyerahan BKP dan/atau JKP
3. Saat penerimaan pembayaran termin dalam hal penyerahan sebagian tahap pekerjaan
4. Saat PKP rekanan menyampaikan tagihan kepada bendahara pemerintah sebagai pemungut PPN

Faktur pajak yang diterbitkan PKP setelah jangka waktu 3 bulan sejak saat seharusnya dibuat, dianggap tidak menerbitkan faktur pajak!

Faktur pajak harus dicantumkan keterangan tentang penyerahan BKP atau penyerahan JKP yang paling sedikit memuata :

1. nama, alamat, NPWP, yang menyerahkan BKP atau JKP
2. nama, alamat,, NPWP, pembeli BKP atau penerima JKP
3. jenis barang atau jasa, jumlah harga jual atau penggantian dan potongan harga
4. PPN yang dipungut
5. PPnBM yang dipungut 
6. kode, nomor seri dan tanggal pembuatan faktur pajak
7. nama dan tanda tangan yang berhak menandatangani faktur pajak

Faktur pajak harus dibuat dalam rangkap 2 (dua), satu untuk pembeli BKP atau penerima JKP dan satu lagi untuk PKP.

• Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)

Kelompok barang kena pajak yang tergolong mewah selain kendaraan bermotor yang dikenakan PPnBM dengan tarif 20% (dua puluh persen) adalah :

1. kelompok alat rumah tangga, pesawat pendingin, pesawat pemanas.  
2. kelompok hunian mewah seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya. 
3. kelompok pesawat penerima siaran televisi, dan antena serta reflektor antena. 
4. kelompok mesin pengatur suhu udara, mesin pencuci piring, mesin pengering, pesawat elektromagnetik, dan instrumen musik. 
5. kelompok wangi-wangian. 
6. kelompok permadani tertentu selain yang terbuat dari serabut kelapa (coir), sutera atau wool atau bulu hewan halus.

Sedangkan cara penyetoran, bukti setoran, penghitungan pajak, dll sama seperti PPN.

Dengan demikian kita sebagai konsumen apabila membeli rumah dari developer, kita berhak meminta bukti faktur pajak yang telah kita bayar baik itu PBB, BPHTB, PPN10% atau PPnBM 20%, dan apabila developer tidak bisa memberikan faktur-faktu pajak tersebut diindikasikan bahwa pajak yang kita bayar belum atau tidak disetor oleh developer.

Langkah hukum yang bisa diambil apabila mengalami hal tersebut adalah melaporkan hal tersebut kepada Kantor Pajak Pratama di wilyah kita membeli rumah dan kepada Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten/Kota di wilayah rumah yang kita beli, atau apabila kita telah memiliki cukup bukti bisa melaporkan hal ini kepada pihak yang berwajib/kepolisian dengan pengenaan pasal penggelapan pajak.

Demikian semoga bermanfaat, apabila ada pertanyaan, kritik dan saran bisa menghubungi di :

Kantor Hukum    Dang & Partner     Advokat, Pengacara & Konsultan Hukum Dang Tendi Satriadi, SH Advokat     Office :     Green Village Blok C No. 7 Jl. Kaliabang, Kel. Perwira, Kec. Bekasi Utara Kota Bekasi    HP : 082218722913    Email : dangtendisatriadi@gmail.com

Terimakasih!