Langkah Hukum Yang Bisa Ditempuh Apabila Membeli Rumah Dari Developer Pajaknya Tidak Disetor Developer Part I

Pajak yang dikenakan saat terjadi transaksi jual beli rumah antara developer/pengembang perumahan dengan pembeli disebut dengan pajak properti.

Properti adalah harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimaksudkan.*)

Pajak Properti terdiri dari :

• Pajak Bumi Dan Bangunan (PBB) Perdesaan dan Perkotaan

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.**)

Wajib Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah orang pribadi atau badan yang scara nyata mempunyai sesuatu hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.

Dasar Penghitungan Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)                                                              xxxxx

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOTKP)                                xxxxx

                                                                                                       -------- ( - )

Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP)                                         xxxxx

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)                                                               xxxxx

= 20% X NJOPKP (untuk NJOP < 1 Miliar); atau

= 40% X NJOPKP (untuk NJOP 1 Miliar atau lebih)

Besarnya PBB terutang = 0,5 % X NJKP                                         xxxxx

• Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB)

Bea perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak atas perolehan tanah dan/atau bangunan.**)

Objek Pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan yang meliputi :

a. Pemindahan hak karena :

1. Jual beli
2. Tukar Menukar
3. Hibah 
4. Hibah Wasiat
5. Waris
6. Pemsukan dalam perseroan atau badan hukum lain
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peraliahan
8. Penunjukan pembeli dalam lelang
9. Pelaksanaan keputusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
10. Penggabungan usaha
11. Peleburan usaha
12. Pemekaran usaha
13. Hadiah

b. Pemberian hak baru karena :

1. Kelanjutan pelepasan hak atau
2. diluar pelepasan hak

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dalam hal :

1. Jual beli adalah harga transaksi
2. Tukar menukar adalah nilai pasar
3. Hibah adalah nilai pasar
4. Hibah wasiat adalah nilai pasar
5. Waris adalah nilai pasar
6. Pemasukan perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
8. Peraliahan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar
9. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar
10. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar
11. Penggabungan usaha adalah nilai pasar
12. Peleburan usaha adalah nilai pasar
13. Pemekaran usaha adalah nilai pasar
14. Hadiah adalah nilai pasar dan/atau 
15. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transasksi yang tercantum dalam risalah lelang

Besaran Nila Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan paling rendah Rp. 60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) untuk setiap wajib pajak, dan Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima prosen).

Contoh penghitungan BPHTB :

Si fulan membeli tanah dan bangunan dengan harga Rp. 100.000.000,- (seratus juta rupiah), maka sifulan harus membayar BPHTB sebesar :

NPOP                                                              Rp. 100.000.000,-

NPOPTKP                                                      Rp.   60.000.000,-

                                                                        ----------------------

NPOPKP                                                         Rp.   40.000.000,-

BPHTB Terutang 5% X Rp. 40.000.000,-  =  Rp.     2.000.000,-

BPHTB dibayar pada saat :

1. Jual beli sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta 
2. Tukar menukar sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
3. Hibah sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
4. Hibah wasiat sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
5. Waris sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan
6. Pemasukan perseroan atau badan hukum lainnya sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
8. Peraliahan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap sejak tanggal putuan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
9. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak sejak tanggal diterbitkannya keputusan pemberian hak.
10. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak sejak tanggal diterbitkannya keputusan pemberian hak.
11. Penggabungan usaha sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
12. Peleburan usaha sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
13. Pemekaran usaha sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
14. Hadiah sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
15. Penunjukan pembeli dalam lelang sejak tanggal penunjukan pemenangan lelang

Mengenai pembahasan pajak-pajak yang lain bisa dibaca diartikel selanjutnya yang berjudul Langkah Hukum Yang Bisa Ditempuh Apabila Membeli Rumah Dari Developer Pajaknya Tidak Disetor Developer Part II.

Demikian semoga bermanfaat, apabila adan pertanyaan, kritik dan saran bisa menghubungi di :

Kantor Hukum    Dang & Partner     Advokat, Pengacara & Konsultan Hukum Dang Tendi Satriadi, SH Advokat     Office :     Green Village Blok C No. 7 Jl. Kaliabang, Kel. Perwira, Kec. Bekasi Utara Kota Bekasi    HP : 082218722913    Email : dangtendisatriadi@gmail.com

Terimakasih!

Dasar Hukum :

*) Kamus Besar Bahasa Indonesia Online

**) Undang Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah