Klinik Hukum: Langkah Hukum Yang Bisa Ditempuh Apabila Membeli Rumah Dari Developer Pajaknya Tidak Disetor Developer Part I

Pajak yang dikenakan saat terjadi transaksi jual beli rumah antara developer/pengembang perumahan dengan pembeli disebut dengan pajak properti.

Properti adalah harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimaksudkan.*)

Pajak Properti terdiri dari :

Pajak Bumi Dan Bangunan (PBB) Perdesaan dan Perkotaan

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.**)

Wajib Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah orang pribadi atau badan yang scara nyata mempunyai sesuatu hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.

Dasar Penghitungan Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) xxxxx

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOTKP) xxxxx

-------- ( - )

Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) xxxxx

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) xxxxx

= 20% X NJOPKP (untuk NJOP < 1 Miliar); atau

= 40% X NJOPKP (untuk NJOP 1 Miliar atau lebih)

Besarnya PBB terutang = 0,5 % X NJKP xxxxx

Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB)

Bea perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak atas perolehan tanah dan/atau bangunan.**)

Objek Pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan yang meliputi :

a. Pemindahan hak karena :

Jual beli
Tukar Menukar
Hibah
Hibah Wasiat
Waris
Pemsukan dalam perseroan atau badan hukum lain
Pemisahan hak yang mengakibatkan peraliahan
Penunjukan pembeli dalam lelang
Pelaksanaan keputusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
Penggabungan usaha
Peleburan usaha
Pemekaran usaha
Hadiah

b. Pemberian hak baru karena :

Kelanjutan pelepasan hak atau
diluar pelepasan hak

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dalam hal :

Jual beli adalah harga transaksi
Tukar menukar adalah nilai pasar
Hibah adalah nilai pasar
Hibah wasiat adalah nilai pasar
Waris adalah nilai pasar
Pemasukan perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
Peraliahan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar
Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar
Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar
Penggabungan usaha adalah nilai pasar
Peleburan usaha adalah nilai pasar
Pemekaran usaha adalah nilai pasar
Hadiah adalah nilai pasar dan/atau
Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transasksi yang tercantum dalam risalah lelang

Besaran Nila Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan paling rendah Rp. 60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) untuk setiap wajib pajak, dan Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima prosen).

Contoh penghitungan BPHTB :

Si fulan membeli tanah dan bangunan dengan harga Rp. 100.000.000,- (seratus juta rupiah), maka sifulan harus membayar BPHTB sebesar :

NPOP Rp. 100.000.000,-

NPOPTKP Rp. 60.000.000,-

----------------------

NPOPKP Rp. 40.000.000,-

BPHTB Terutang 5% X Rp. 40.000.000,- = Rp. 2.000.000,-

BPHTB dibayar pada saat :

Jual beli sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
Tukar menukar sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
Hibah sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
Hibah wasiat sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
Waris sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan
Pemasukan perseroan atau badan hukum lainnya sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
Peraliahan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap sejak tanggal putuan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak sejak tanggal diterbitkannya keputusan pemberian hak.
Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak sejak tanggal diterbitkannya keputusan pemberian hak.
Penggabungan usaha sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
Peleburan usaha sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
Pemekaran usaha sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
Hadiah sejak saat dibuat dan ditandatanganinya akta
Penunjukan pembeli dalam lelang sejak tanggal penunjukan pemenangan lelang